• Andrea Soledad Olmos

ANÁLISIS JURÍDICO-NOTARIAL DE LAS CÉDULAS PARCELARIAS EN MATERIA AMBIENTAL




ANÁLISIS JURÍDICO- NOTARIAL DE LAS CÉDULAS PARCELARIAS COMO REQUISITO PARA LA ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD DOMINIAL EN MATERIA AMBIENTAL


Autora: Andrea Soledad Olmos

Escribana - Abogada

CONSIDERACIONES PREVIAS

Nuestro ordenamiento jurídico prevé como requisito para demostrar la titularidad dominial, la acreditación de la mencionada calidad mediante la presentación de la llamada en la jerga común ¨cédula parcelaria¨, la que en el derecho registral per se, se conoce como ¨folio real ¨, documentación que reviste fundamental importancia a la hora de brindar seguridad jurídica en las transacciones sobre inmuebles.


Las normas de protección del ambiente no resultan ajenas a ésta cuestión ya que, por ejemplo, para el otorgamiento de Planes de Cambio de Ordenamiento Predial, Manejo Sostenible de Bosques, Cambio de Uso de Suelo, y demás contemplados en la Ley N° 26331, en la provincia de Jujuy conforme Resolución N° 81- DPPAyRN-09, será necesaria la presentación de la mencionada certificación, expedida- considero – únicamente por la autoridad competente a tales fines: Registro de la Propiedad Inmueble por las razones fácticas y jurídicas que se desarrollarán en el presente.

RESOLUCIÓN N° 81- DPPAyRN-09


Considerando que la Ley Nacional N° 26331 se trata de una ley de presupuestos mínimos ambientales en los términos del art. 41 de la Constitución Nacional y como tal, establece pautas para el aseguramiento del desarrollo sustentable de los bosques nativos y la protección de los servicios que éstos brindan; y que la legislación provincial debe adaptarse a las pautas establecidas por la mencionada Ley Nacional y contemplar las características propias de los bosques nativos de la provincia; se dictó en Jujuy, el Decreto 2187 PMA -2008 que aprobó el Plan de Ordenamiento Territorial Adaptativo para las áreas boscosas de la misma y estableció pautas para su operatividad.


Ante ello, la Dirección Provincial de Políticas Ambientales y Recursos Naturales (DPPA y RN) estableció pautas para la evaluación de impacto ambiental y para la aprobación de Planes de Manejo Sostenible y Cambio de uso de Suelo de las áreas boscosas de la Provincia de Jujuy, contemplando como parte del Anexo VIII, la declaración jurada de los datos de Identificación de los titulares dominiales (confr. Punto I) como así también los datos catastrales del predio (punto III) como requisitos de portada común para la presentación de Planes de ordenamiento Predial, Manejo Sostenible de Bosques, Planes de Cambio de Uso de Suelo, Plan Operativo Forestal, Informes de ejecución y trámites afines. Éstos surgen de las cédulas parcelarias.


-CEDULAS PARCELARIAS - FOLIO REAL -

INTRODUCCIÓN- EL SISTEMA REGISTRAL ARGENTINO


Desde la época de la colonia, existían en la Argentina registros de hipotecas y de otros derechos reales sobre inmuebles, no obstante lo cual, la tradición constituía el principal medio de publicidad.


Con la redacción del Código Civil de Vélez Sarsfield, promulgado en Septiembre de 1869 y vigente hasta agosto de 2015- único cuerpo normativo que puede legislar en materia de adquisición, transmisión y pérdida de la propiedad conforme lo dispuesto por el art. 67 inc. 11 de la Constitución Nacional- el codificador adoptó como medio de publicidad a la tradición, con excepción del derecho real de hipoteca, en el que recurrió a la registración como único medio de publicidad al no mediar entrega de la cosa, por la naturaleza misma de tal derecho.


Así, nuestro Código Civil primigenio adoptó el sistema del título y el modo, y posteriormente, con la sanción de la Ley 17.711 modificatoria del mencionado cuerpo normativo en 1968 se reformó el art. 2505 al prescribir ¨…La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas…¨, concluyendo así que la inscripción en el regisro respectivo resulta necesaria para ser oponible a terceros.


A fin de establecerse el marco normativo respecto a los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, se dictó la Ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble que estableció la inscripción de documentos que: a) constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales; para su publicidad y oponibilidad a terceros.

En el art. 10 de la mencionada ley, se establece que los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos ut supra mencionados, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación, (exceptúandose los inmuebles del dominio público), disponiéndose que la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo (confr. art. 11).


Por último, en lo referente a éste punto, he de señalar que en el Código Civil y Comercial – vigente desde 2015 - se siguen manteniendo los lineamientos generales fijados en el Código de Vélez con la reforma del año 1968, en cuanto dispone en lo pertinente que¨…la adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes… La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera..¨ (confr. Art. 1982 CCyC).


ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registralo la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real…¨(el destacado me pertenece).


SISTEMA DE FOLIO REAL – CARACTERÍSTICAS Y CONTENIDO DE LAS CÉDULAS PARCELARIAS- FOLIO REAL


La antigua técnica registral de Tomo y Folio (Técnica de registración de inmuebles de Protocolo de Dominio consistente en la protocolización de minutas de inscripción ordenadas por Tomo, Folio y Finca) fue reemplazada por la denominada ¨folio real¨ conforme los lineamientos de la Ley 17801, la que consiste en la creación de un Folio-Hoja o matrícula para cada inmueble, posibilitando una verdadera ¨radiografía del título inmobiliario¨ ( confr. Andorno Luis y Marcolin de Andorno G. Ley Nacional Registral Inmobiliaria, Hammurabi 1989 pag. 163 y ss) atento a su autosuficiencia y movilidado, más bien, en términos propios una ¨historia clínica del mismo¨ ya que surgen de ellas los antecedentes respecto al Tracto Sucesivo o encadenamiento de las transmisiones de dominio, datos sobre los intrumentos mediante los cuales fueron adquiridos, datos concernientes a medidas cautelares, gravámenes y restricciones en su haber.

Se ha adoptado así, la mecánica del folio real como procedimiento apto de registración en materia inmobiliaria, lo cual, permite la determinación precisa del inmueble, y de todos y cada uno de los elementos identificatorios del mismo.


Respecto a la forma en que deben llevarse, la Ley 17801, establece que el asiento de matriculación debe llevar la firma del registrador responsable y se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten.


Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.

Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio.


Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación.


Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.

Por otra parte, si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.

Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los planos de mensura correspondientes.


Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:

a) Las posteriores transmisiones de dominio;

b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;

c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;

d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y concordantes (caso de escribanos o funcionarios públicos).

Los asientos mencionados se llevarán por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba.

IMPORTANCIA DE LA CÉDULA PARCELARIA OTORGADA POR AUTORIDAD COMPETENTE


Como corolario de lo expuesto, considero, desde un punto de vista jurídico-notarial, que sólo la cédula parcelaria otorgada en la forma prevista por el ordenamiento legal y por la autoridad competente a tales efectos, esto es, el Registro de la Propiedad Inmueble, será el único válido para demostrar la calidad de titular dominial.

Ello, en virtud de que al tener el ¨sello¨del mencionado Registro, el mismo goza de la presunción de legitimidad a la fecha de su expedición,publicitando la situación jurídica de un determinado inmueble en un momento dado -publicidad registral-y, adquiriendo de este modo, el carácter de opinibilidad del mismo frente a los terceros interesados y de buena fé conforme lo previsto por el ordenamiento jurídico.-


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Sobre la autora:

Abogada. Escribana. Mediadora (UNSTA) - Posgraduada en Derecho Penal por la UCM y la UNT. - Especializada en orientación Tributaria e Impositiva. - Posgraduada en Economía Internacional por la UNT. - Cursando el Programa de Formación para Aspirantes a Magistrados de la Escuela de Capacitación del Poder Judicial de la Nación. - Diplomada en Jurisprudencia Penal y Procesal penal por el C.E.A.D.E - Prosecretaria de la Sociedad Internacional Germano Latinoamericana de Ciencias Penales. - Asesora legal de la Secretaría de Biodiversidad y Desarrollo Sustentable de la Provincia de Jujuy. - Ternada por concurso público para el cargo de Fiscal Especializado en lo Penal Económico y Delitos Contra la Administración Pública de Jujuy. - Responsable Editorial en Northesis Ediciones.

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